Perché è importante verificare gli elaborati grafici prima di acquistare un immobile?

Aggiornato il: lug 16

Parliamo di catasto.

Il catasto, oggi confluito nell'Agenzia delle Entrate, è l’inventario di tutti i beni immobili, siano essi terreni o fabbricati, esistenti sul territorio dello Stato, appartenenti a soggetti privati e pubblici. Censire le proprietà immobiliari, tenerne evidenti le mutazioni e realizzare i presupposti per un’equa imposizione fiscale rappresentano le finalità istitutive del catasto.

Il catasto ha solamente una funzione fiscale e non urbanistica e non fornisce dati certi relativi all'intestazione della proprietà e quantomeno sulla legittimazione urbanistica degli immobili.

La “formazione” del catasto è stata curata dallo Stato ma il suo aggiornamento è demandato all'azione dei proprietari degli immobili, attraverso i tecnici liberi professionisti abilitati alla predisposizione degli atti di aggiornamento catastale (prevalentemente geometri, ingegneri, architetti, etc.). [da Agenzia delle Entrate]


Dunque, quale è il motivo per cui stiamo parlando di Catasto?


Spesso c’è confusione tra i criteri di regolarità catastale ed edilizia. Sarebbe utile, quindi, definirli dal punto di vista contrattuale immobiliare.

Innanzitutto per conformità catastale si intende la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare ed i relativi dati catastali nonché della corrispondenza planimetrica degli immobili. Per conformità urbanistica, invece, ci si riferisce alla corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio, sia come complesso planivolumetrico sia per le singole unità immobiliari. Questo aspetto di regolarità è quello rilevante e deve essere verificato prima di ogni intervento edilizio e prima della cessione immobiliare. È necessario verificare la conformità urbanistica per poter riscontrare la presenza o meno di abusi o difformità che potrebbero rendere nulli gli atti notarili, aprire la strada a possibili contenziosi o diventare pretesto soprattutto per il promittente acquirente per deprezzare il valore e chiedere riduzioni consistenti.

Col condono edilizio è possibile sanare fenomeni di abusivismo maturati nell'ambito delle regole di costruzione, di ampliamento o di modifiche di natura edile. [da sito]



Si riporta di seguito, per rendere nota la situazione a Roma, uno stralcio di un articolo del Corriere della Sera:

“Nonostante tutta la tecnologia applicata da Risorse per Roma, i condoni edilizi sono al palo: 180 mila pratiche ancora da smaltire, sulle oltre 400 mila iniziali. E calcolando gli anni dalla partenza delle sanatorie (il primo condono è del 1985), significa che in 33 anni sono state esaminate solo la metà delle richieste. Con un notevole danno anche economico per le casse del Campidoglio, perché secondo i calcoli la conclusione degli arretrati porterebbe nelle casse del Comune un miliardo tondo tondo di euro.”


Quindi, rispettare tutte le pratiche che rendono l’immobile un oggetto regolare, anziché appellarsi alla pratica del condono, porterebbe non pochi benefici.

Vogliamo sottolineare che il sistema informativo del Catasto Edilizio Urbano include, oltre alle informazioni di carattere censuario, anche informazioni di tipo grafico. In particolare, ogni unità immobiliare urbana è corredata di una rappresentazione planimetrica eseguita, di norma, in scala 1:200.

Le P.P.S. (che per comodità chiameremo d’ora in poi “planimetrie”) costituiscono un elemento fondamentale dell'esame documentale di un immobile. Il rispetto dei parametri edilizi può essere verificato solo ed esclusivamente attraverso l'esame del progetto allegato al titolo abilitativo a costruire. L'esame però deve essere fatto con riferimento alle norme tecniche di attuazione del Piano regolatore Generale, comunque denominato, e del Regolamento Edilizio vigente nel Comune di riferimento.

Vi sono diversi tipi di planimetrie che assumono rilevanza nell'esame della legittimità di un immobile.

Planimetrie catastali, planimetrie al progetto presentato per l'ottenimento dei pareri relativi alla gestione dei vincoli e planimetrie finalizzate al riconoscimento della agibilità dell'immobile, possono evidenziare contraddizioni rispetto alla planimetria dello stato di fatto e di progetto. Ogni contraddizione deve essere necessariamente giustificata.

Certamente, le planimetrie allegate al titolo abilitativo a costruire (e alle varie fasi successive di utilizzazione dell'immobile) costituiscono l'elemento fondante della verifica.

La sovrapposizione tra la planimetria ante operam e quella post operam dei permessi di costruire o di ristrutturare, restaurare o mantenere un immobile è necessaria per dimostrare che l'impianto originario è stato legittimamente autorizzato e tutte le modifiche successive sono state effettuate nel pieno rispetto della normativa urbanistica ed edilizia in vigore.

L'esame della legittimità del progetto e della realizzazione delle opere costituisce un’operazione complessa che necessita di una certa esperienza nella lettura e applicazione della normativa urbanistica ed edilizia.

Nelle planimetrie dei fabbricati spesso troviamo riferimenti alla destinazione d'uso. Anche questo elemento è particolarmente importante nella disamina dell'immobile, dal momento che un cambio di destinazione d'uso successivo potrebbe non essere consentito dalla normativa dello strumento urbanistico generale o particolareggiato e comunque deve essere operato attraverso un procedimento che dovrà tener conto del fatto che il cambio di destinazione avvenga con o senza opere edilizie.

Anche per il cambio di destinazione, comunque, è necessario fare riferimento alla normativa comunale e alla disciplina del piano regolatore Generale, comunque denominato, e del regolamento edilizio del Comune di riferimento.


Quello che REDD propone è la possibilità della applicazione dell'intelligenza artificiale alla sovrapposizione delle planimetrie, ipotizzando l'uso di un algoritmo appositamente dedicato.

Il software è utilizzato dai nostri esperti, ma un professionista ne può anche acquistare la licenza.


Quello che si richiede è il disegno delle planimetrie catastali e planimetrie al progetto in formato digitale, da poter caricare al suo interno.

Dopo aver segnalato quattro punti noti in entrambe le planimetrie, si otterrà un elaborato che evidenzierà eventuali difformità tra queste (che possono essere marginali, sostanziali o totali, presenza di accorpamenti dei corpi di fabbrica o frazionamenti, differire per altezze interne e/o esterne, destinazione funzionale, impianti, servizi igienici, tramezzature interne e prospetti).

Si otterrà un documento che metterà in luce le difformità sia a livello grafico che sotto forma di report.



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