Comprare casa in modo sicuro? Ecco i passaggi principali!

Aggiornato il: lug 16

L’acquisto di una casa è cosa estremamente delicata: un investimento che richiede notevoli sacrifici e, soprattutto, non poca accortezza.

Solitamente chi acquista non è a conoscenza di quali rischi corra né sa quali verifiche si rendano necessarie prima di compiere il grande passo.

Lo scopo del nostro vademecum è quello di ripercorrere insieme a te le fasi principali della compravendita immobiliare, tenendo in considerazione gli aspetti più importanti per evitare che tu possa incorrere in brutte sorprese ad acquisto concluso.


1. Agenzia immobiliare o trattativa privata?

Affidarsi a un’agenzia immobiliare è comunemente inteso come sinonimo di sicurezza.

Infatti, in luogo della trattativa privata, interamente rimessa all’autonomia dei privati, si è spesso disposti a pagare le commissioni di agenzia, nella convinzione che la presenza di un soggetto terzo sia sufficiente ad assicurare ogni forma di controllo preventivo sull’immobile.

Va rilevato, però, che la legge non impone ai notai, né tantomeno a figure come gli agenti immobiliari, alcuna responsabilità circa l'effettiva regolarità tecnica ed amministrativa dell'immobile.

Alle tradizionali agenzie immobiliari, peraltro, si sono recentemente affiancati portali on-line che, mettendo in contatto i privati interessati ad acquistare e vendere un immobile, traggono guadagno mediante la previsione di commissioni fisse, ma non assicurano, di fatto, quel grado di completezza documentale necessario perché l’acquisto di un immobile possa avvenire in modo sicuro.

Se affidarsi ad un notaio o ad un agente immobiliare non garantisce le opportune verifiche sull’immobile oggetto di compravendita, immaginarsi condurre un affare sul web, senza la supervisione di un professionista!


2. Una prima indagine sull’immobile…

Prima ancora di procedere con l’offerta è bene indagare sull’immobile oggetto di interesse.

È luogo comune ritenere sufficiente il reperimento dell’atto di acquisto del venditore e della planimetria catastale, documenti indispensabili affinché un immobile possa essere trasferito, ma di certo non sufficienti perché il trasferimento avvenga senza rischi.

Al contrario, gli aspetti da tenere in considerazione sono numerosi.

Per questo, che la trattativa avvenga per il tramite di un’agenzia o tra privati, è importante che ti procuri tutta una serie di documenti per accertarti, ad esempio, che sull’immobile non siano iscritte ipoteche, che lo stesso sia stato costruito e modificato legittimamente e, dunque, sia libero da abusi, che sia in condizioni igienico-sanitarie tali da poter essere abitato o, ancora, che sia in grado di resistere a fenomeni sismici.

Pensa all’importanza rivestita dalla relazione notarile ventennale, la quale, ricostruendo la storia ipotecaria e catastale dell’immobile nell’ultimo ventennio, assevera che la proprietà dello stesso sia effettivamente del venditore; dalla licenza o concessione edilizia originaria e dai titoli abilitativi rilasciati nel corso del tempo, comprovanti la legittimità urbanistico-edilizia dell’immobile; dai condoni eventualmente rilasciati e dalle domande di condono eventualmente pendenti, attestanti l’avvenuta sanatoria o richiesta di sanatoria di interventi realizzati abusivamente; dal certificato di agibilità, comprovante le idonee condizioni di sicurezza, salubrità e risparmio energetico dell’immobile e, ancora, dal collaudo statico, attestante la regolarità dell’immobile dal punto di vista strutturale.


3. La proposta di acquisto

Per le ragioni di cui sopra, dovresti procedere a formulare la proposta d'acquisto solo una volta reperita e controllata tutta la documentazione necessaria.

La proposta d'acquisto è l’atto unilaterale con il quale il quale ti impegnerai ad acquistare quel determinato bene immobile a quel determinato prezzo. Finché non verrà accettata, la tua proposta non vincolerà in nessun modo il venditore, libero, pertanto, di valutarne anche altre.

Formulerai la proposta di acquisto in forma scritta, corredandola di un assegno intestato al venditore e valido come acconto, di importo generalmente compreso tra il 5% e il 10% del prezzo proposto.

Entro un dato termine, da te stabilito nella proposta, il venditore è tenuto a comunicarti, sempre in forma scritta, l'accettazione o il rifiuto della prima.

Sappi che, qualora te ne pentissi, potresti essere ancora in tempo per revocare la tua proposta. Infatti, come previsto dall’art. 1328 c.c., la proposta può essere revocata “finché il contratto non sia concluso”.

Più precisamente, il contratto si conclude nel momento in cui l’accettazione della proposta, da parte del venditore, giunge a conoscenza del proponente acquirente: sino a tale momento essa può essere revocata. Pertanto, qualora il venditore abbia accettato, ma di tale accettazione tu non sia ancora a conoscenza, saresti ancora in tempo per revocare la tua proposta.

Diverso è il caso, previsto dall’art. 1329 c.c., in cui ti sia obbligato “a mantenere ferma la proposta per un certo tempo”: in tale ipotesi, la tua proposta sarebbe irrevocabile e, pertanto, la revoca sarebbe priva di effetti.

Per una tua maggiore tutela, nella proposta, potresti prevedere che sull’immobile venga eseguita una due diligence (vale a dire un’indagine di natura legale, urbanistica, edilizia, catastale, strutturale e impiantistica tesa a verificarne la conformità alla normativa tecnica e amministrativa) al cui esito positivo o negativo sia subordinata la stipula del contratto definitivo di compravendita.

Potresti, inoltre, prevedere che, per il caso in cui dalla due diligence emergano irregolarità urbanistico–edilizie, il termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita sia prorogato, affinché il venditore sani i vizi o le difformità riscontrati sull'immobile.

Infatti, qualora il venditore non vi provveda entro il termine da te assegnatogli, avrai diritto, alternativamente, a risolvere il contratto, ai sensi dell’art. 1453 c.c., ricevendo dal venditore il doppio della somma versata a titolo di acconto, oltre al risarcimento del danno, oppure ad agire nei suoi confronti per l’esecuzione in forma specifica del contratto, prevista dall'art. 2932 c.c., eventualmente attivando una “azione estimatoria”. Nota anche come “azione di riduzione del prezzo”, quest’ultima ti consentirebbe di ottenere la riduzione o il rimborso parziale del prezzo dell’immobile, a causa dei vizi che rendono quest’ultimo inidoneo all’uso cui è destinato o che ne diminuiscono sensibilmente il valore.

Come anticipato, la fase della proposta è estremamente delicata, in quanto l’accettazione della stessa da parte del venditore vincola il proponente ad acquistare l’immobile al prezzo proposto e convenuto.

Una conoscenza approfondita del corredo documentale dell’immobile, ti permette, quindi, di valutarne l’effettivo valore e di proporre un prezzo adeguato.

Sappi, ancora, che, come previsto dall'art. 1328 c.c., anche l’accettazione può essere revocata dal venditore, sempre che la revoca della stessa giunga a conoscenza del proponente acquirente prima ancora dell’accettazione.

In ogni caso, l'accettazione della proposta da parte del venditore è condicio sine qua non per procedere alle fasi successive.


4. Due diligence: meglio affidarsi a dei professionisti!

Come anticipato, prima ancora di sottoscrivere il preliminare di compravendita è fondamentale affidarsi a dei professionisti affinché svolgano una due diligence sull’immobile oggetto di interesse.

L’attività di due diligence, infatti, oltre ad abbreviare notevolmente le tempistiche della compravendita, permette all’acquirente di conoscere approfonditamente l’immobile e di condurre l’affare in modo sicuro.

Ti ricordiamo che REDD esegue due diligence sulla documentazione immobiliare, mediante l’applicazione dell’intelligenza artificiale, facendo risparmiare ai propri clienti tempo e, soprattutto, brutte sorprese!


5. Il preliminare di compravendita (o compromesso)

Solo a seguito di una minuziosa analisi sull’immobile, dovresti procedere alla stipula del preliminare di compravendita, noto anche come compromesso.

Si tratta dell’accordo con il quale il promittente venditore si obbliga a vendere l'immobile al promissario acquirente, impegnandosi a stipulare un futuro contratto, detto definitivo di compravendita, con il quale avverrà il trasferimento della proprietà.

Il preliminare di compravendita trasforma l’acconto, da te versato al momento della proposta di acquisto, in caparra confirmatoria: una vera e propria garanzia degli obblighi da te assunti con la sottoscrizione, a valere come anticipazione del saldo che dovrai versare alla sottoscrizione dell’atto di compravendita.

Come l’atto di compravendita, anche il contratto preliminare deve essere trascritto. Considerata la funzione propria del contratto preliminare, la trascrizione di esso vale come vera e propria “prenotazione” dell’acquisto dell’immobile, che impedisce al venditore di alienarlo a terzi, iscrivervi ipoteche, costituirvi servitù passive o altri diritti pregiudizievoli per il promissario acquirente.


6. L’accensione del mutuo. Quali documenti?

Solo a seguito del compromesso, se necessario, puoi procedere ad accendere un mutuo.

A tal fine, in quanto aspirante mutuatario, dovrai fornire all’istituto di credito una serie di informazioni e documenti necessaria, da un lato, per verificare che le tue capacità reddituali siano idonee a rimborsare il capitale erogatoti e, dall’altro, per valutare il valore dell’immobile che, in caso di erogazione, diverrà oggetto di ipoteca.

Tali documenti sono: documento d’identità, codice fiscale e stato di famiglia, documenti reddituali (copia delle ultime buste paga o degli ultimi cedolini della pensione, Modello 730 o Certificazione Unica per lavoratori dipendenti, copia dell’iscrizione alla Camera di Commercio per lavoratori autonomi, etc.), documenti dell’immobile (in particolare, proposta di acquisto e contratto preliminare di compravendita) ed ulteriori documenti, di volta in volta ritenuti, dal singolo istituto di credito, necessari per acquisire maggiori informazioni.


6.1 Il parere preliminare dell’istituto di credito

In seguito alla presentazione della domanda di mutuo, alcuni istituti di credito sono soliti esprimere un parere preliminare circa la fattibilità del finanziamento, il cui esito positivo dipende, ad esempio, dal reddito del richiedente, dal valore dell’immobile e dall’eventuale presenza di ulteriori garanzie quali la fideiussione.


6.2 La fase istruttoria

Ricevuta la documentazione ed emesso l’eventuale parere preliminare, l’istituto di credito dà avvio alla vera e propria valutazione della richiesta di mutuo, la quale, generalmente, richiede dai quindici ai sessanta giorni di tempo.

In primo luogo, la verifica è incentrata sulle capacità reddituali del richiedente, che devono essere sufficienti a garantire il pagamento delle rate (il cui importo, generalmente, è calcolato su di un terzo dello stipendio mensile); in secondo luogo, oggetto di verifica è il valore dell’immobile, che, a spese dell’aspirante mutuatario, viene valutato da parte di un perito, appositamente nominato dall’istituto di credito.

Riemerge, ancora una volta, l’importanza di un corredo documentale completo: la presenza di eventuali abusi edilizi, vincoli apposti sull’immobile e diritti vantati sullo stesso da parte di terzi divengono elementi fondamentali per la redazione della perizia tecnico-estimativa.

Ove, poi, il prezzo pattuito nel compromesso sia inferiore al valore individuato dal perito, quest’ultimo diverrà parametro per la definizione dell’importo da erogare con il mutuo.


6.2.1 La dichiarazione del notaio

La fase istruttoria prosegue, poi, con la redazione, da parte di un notaio appositamente individuato da parte dell’aspirante mutuatario, della relazione notarile ventennale.

Si tratta di un documento di massima importanza, al cui interno è racchiusa la storia ipotecaria e catastale dell’immobile oggetto di interesse nell’ultimo ventennio: tutti i passaggi di proprietà, le variazioni catastali, nonché i gravami accesi ed eventualmente estinti sul bene.

Unitamente alla perizia tecnico-estimativa, la relazione notarile ventennale è necessaria per l’istituto di credito per poter valutare la fattibilità o meno del finanziamento.


7. L’atto di compravendita (rogito) e l’accensione del mutuo

Conclusa positivamente la fase istruttoria, l’istituto di credito ti comunicherà la delibera del mutuo.

Nella maggior parte dei casi il contratto di mutuo viene sottoscritto contestualmente all’atto di compravendita, mentre l’erogazione del mutuo avviene, generalmente, in un momento successivo agli adempimenti notarili necessari per iscrivere ipoteca sull’immobile.

L’atto di compravendita, noto anche come rogito, è il contratto con il quale il venditore trasferisce al promissario acquirente la proprietà dell'immobile, dietro la corresponsione del prezzo convenuto.

Esso è redatto in forma pubblica per garantire l'identità delle parti, la legalità dell'atto e la veridicità di quanto in esso contenuto. Entro venti giorni dalla stipula, inoltre, il notaio ha l’obbligo di trascrivere l’atto all’interno dei Registri Immobiliari, al fine di evitare che terzi possano avanzare pretese sull’immobile.

Bisogna ribadirlo ancora una volta: un corredo documentale completo permette non soltanto all’acquirente, ma anche all’istituto di credito e al venditore di concludere un affare senza notevoli dispendi di tempo e, soprattutto, in sicurezza.


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A cura della Dott.ssa Maria Eugenia Civilotti

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