Come leggere una visura catastale

Aggiornato il: 2 giorni fa

Se stai leggendo questo articolo è perché probabilmente il nostro assistente virtuale REDDIE ti ha indirizzato su questa pagina. Di seguito troverai una semplice ma esaustiva guida relativa alla lettura delle visure catastali.

Come saprai, il Catasto è l’inventario dei beni immobili esistenti sul territorio nazionale. In Italia esistono due tipologie di Catasto: il Catasto dei Fabbricati e il Catasto dei Terreni (Nuovo Catasto Edilizio Urbano - NCEU), in cui vengono censiti tutti gli edifici e le unità immobiliari presenti sul territorio.

Per ciascun immobile censito al Catasto dei Fabbricati e al Catasto dei Terreni è possibile richiedere visure catastali, documenti contenenti i dati identificativi dell’immobile stesso.

Esistono due tipologie di visure catastali:

1. visura ordinaria;

2. visura storica.

Mentre la visura ordinaria è paragonabile ad un’istantanea della situazione catastale dell’immobile al momento in cui essa è richiesta, la visura storica, come tale, indica tutte le variazioni catastali avvenute nel corso del tempo sull’immobile oggetto di indagine, ricostruendone la cronistoria.

Per entrambe le tipologie di cui sopra, è possibile effettuare alternativamente due modalità di ricerca:

a. per immobile;

b. per soggetto.

Per quanto riguarda la ricerca per immobile, essa viene effettuata individuando l'identificativo catastale del bene immobile, rappresentato:

· per il Catasto dei Terreni, dalla particella catastale;

· per il Catasto dei Fabbricati, dall'unità immobiliare urbana o dall'indirizzo della stessa.

Quanto alla ricerca per soggetto, invece, essa consiste nella consultazione delle informazioni catastali di un immobile mediante l’individuazione del soggetto o, se più d’uno, dei soggetti intestatari. In tal caso, è necessario inserire i dati anagrafici dell’interessato (cognome, nome, sesso, codice fiscale, se persona fisica, denominazione e sede legale, se persona giuridica).

Il presente memorandum descrive dapprima la visura per immobile e successivamente quella per soggetto, analizzandone le diverse sezioni al fine di poterne effettuare al meglio la lettura e la comprensione.


1.a - Visura per immobile (ordinaria)

1- Nella prima riga è riportata la tipologia di visura, vale a dire la modalità di ricerca utilizzata per ottenere il documento (nell'esempio sopra riportato, si tratta di una visura per immobile). A seguire, compare la situazione degli atti informatizzati, corrispondente alla data in cui la visura è richiesta (nell'esempio sopra riportato, la visura è stata richiesta il 9 novembre 2015).

2- In questa sezione è indicata la provenienza dei dati (Catasto Terreni o Catasto Fabbricati).

3- La testata del documento contiene le informazioni principali: il Comune, con il relativo codice catastale, la Provincia e i dati catastali dell’immobile (Foglio, Particella, Subalterno e, qualora presente, la Sezione).

La tabella posta al di sotto della testata contiene, poi, i dati identificativi dell’immobile:

4- In questa colonna è indicato il numero di immobili oggetto della visura.

5- Il Catasto opera, per ragioni amministrative, mediante varie suddivisioni del territorio. Noi siamo soliti riferirci al territorio comunale e ai quartieri, sestieri, rioni, contrade, circoscrizioni, etc. Il Catasto, invece, conosce le seguenti suddivisioni territoriali: Sezione urbana, Sezione amministrativa e Sezione censuaria. Queste, proprio perché necessarie all’operatività interna degli uffici, normalmente non vengono richieste in visura. Per quanto riguarda il Catasto dei Fabbricati, la Sezione urbana rappresenta un’ulteriore suddivisione del territorio comunale. Essa è ordinariamente identificata da una denominazione di massimo tre caratteri.

Sempre con riferimento al solo Catasto dei Fabbricati, potrebbe comparire anche la Sezione amministrativa, che rappresenta una suddivisione del territorio del Comune catastale, presente solo in alcuni contesti territoriali. Essa è ordinariamente è identificata da una lettera.

Per quanto riguarda, invece, il Catasto dei Terreni, la Sezione censuaria rappresenta la suddivisione del territorio del Comune catastale, anch'essa presente solo in alcuni Comuni. Essa è ordinariamente identificata da una lettera.

6- Il Foglio è, invece, una porzione di territorio comunale che il Catasto rappresenta nelle proprie mappe cartografiche. Il dato è sempre obbligatorio.

7- La Particella, detta anche mappale o numero di mappa, rappresenta, all'interno del foglio, una porzione di terreno oppure il fabbricato e l'eventuale area di pertinenza e viene generalmente contrassegnata da un numero. Il dato è sempre obbligatorio.

Con specifico riferimento alle province di Trieste e Gorizia e porzioni di quelle di Udine e Belluno, territori in cui vige ancora il Sistema Catastale Tavolare (anche detto Catasto Tavolare o Sistema del Libro fondiario), storicamente introdotto nell'Impero Austroungarico, è presente un ulteriore dato, rappresentato dal Denominatore.

8- Subalterno: per il Catasto dei Fabbricati, ove presente, identifica la singola unità immobiliare esistente su una particella. L’unità immobiliare urbana è l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale. Generalmente, nell'ipotesi di un intero fabbricato, ciascuna unità immobiliare è identificata da un proprio subalterno. Qualora il fabbricato sia costituito da un’unica unità immobiliare, il subalterno potrebbe essere assente.

Per il Catasto dei Terreni, ove presente, il dato fa essenzialmente riferimento ai fabbricati ex rurali.

La tabella successiva riporta i dati di classamento:

9- La Zona censuaria è quella porzione omogenea di territorio comunale (ordinariamente è una sola per i Comuni medio piccoli e più di una per le Città più grandi), nell'ambito della quale la redditività dei fabbricati è da considerarsi uniforme. Essa può comprendere l’intero Comune o una porzione del medesimo, con caratteristiche ambientali e socioeconomiche simili. Per ogni zona censuaria esiste uno specifico “quadro tariffario”, consultabile presso l'Ufficio provinciale - Territorio dell’Agenzia. Spesso non è presente nella visura.

10- Potrebbe essere riportata anche la Micro Zona, che è una sottozona della zona censuaria. Spesso, il dato non è indicato in visura.

11- La Categoria indica la tipologia delle unità immobiliari presenti nella zona censuaria, differente per le caratteristiche intrinseche che ne determinano la destinazione ordinaria e permanente. Essa è composta da una lettera ed un numero (es. A/1 Abitazioni di Tipo Signorile, B/4 Uffici pubblici, C/1 Negozi e Botteghe, etc.). Ti riportiamo, di seguito, la tabella delle categorie catastali.

I - IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA - Gruppo A - B – C

II - IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE - Gruppo D

III - IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE - Gruppo E

IV – ENTITÀ URBANE - Gruppo F

12- La Classe è il parametro che identifica il grado di produttività delle unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C. In altri termini, essa indica il livello di pregio dell’immobile. Essa è indicata con i numeri da ‘1’ a ‘n’ al crescere della redditività. Se, però, all’interno del Comune o della zona censuaria la redditività è omogenea e, dunque, non esiste una ripartizione in classi della categoria, essa è indicata con la lettera “U” (che sta per “unica”).

13- La Consistenza è la dimensione dell'unità immobiliare. Per le abitazioni e gli uffici (immobili della categoria A) essa è espressa in "vani"; per i negozi, i magazzini e le rimesse (immobili della categoria C) in metri quadrati; per gli immobili a destinazione collettiva (ospedali, caserme, ecc.) in metri cubi. Per gli immobili appartenenti ai gruppi D (immobili a destinazione speciale) ed E (immobili a destinazione particolare), invece, la consistenza catastale non viene indicata.

14- La Superficie Catastale indica la superficie in metri quadrati per le Categorie di immobili censite nei gruppi A, B e C (immobili a destinazione ordinaria). Essa si suddivide in superficie totale e in superficie totale con esclusione delle aree scoperte (es. terrazzi, verande, etc.). Introdotta nel 2015, essa coincide con la superficie calpestabile.

1- Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C (immobili a destinazione ordinaria), la Rendita Catastale è determinata moltiplicando la consistenza per la tariffa unitaria specifica per Comune, zona censuaria e corrispondente alla categoria e classe. Per le unità immobiliari appartenenti ai gruppi delle categorie D (immobili a destinazione speciale) ed E (immobili a destinazione particolare) la rendita è determinata attraverso stima diretta. Il valore è espresso in euro (€).

Infine, l’ultima parte della tabella riporta:

16- I “Dati Derivanti Da” indicano note esplicative inerenti alla generazione dei dati precedentemente descritti e/o altre informazioni di variazioni sull’immobile. Spesso figura la data di variazione o costituzione con il numero di protocollo.

17- Viene qui riportato l’Indirizzo dell’immobile (solamente per il Catasto dei Fabbricati), vale a dire l’ubicazione dell’immobile, comprensiva di numero civico, scala, piano e interno dell’unità immobiliare.

18- Eventuali Annotazioni, riguardanti casi particolari, vengono inserite in questo campo.

19- È indicato il Numero degli intestatari.

20- Per ciascun intestatario dell’immobile, vengono indicati i Dati Anagrafici della persona fisica (cognome, nome, luogo e data di nascita) o della persona giuridica (denominazione e il luogo della sua sede).

21- Il Codice Fiscale viene indicato per qualsiasi intestatario dell’immobile, persona fisica o giuridica. Quando è presente un asterisco “*” in corrispondenza del codice fiscale, si ha la certezza che il dato sia presente nell’anagrafe tributaria.

22- In questa colonna vengono indicati Diritti e Oneri Reali, vale a dire titoli di possesso e relative quote. Nel caso in cui l’intestatario dell’immobile sia una persona fisica, è possibile visualizzare il regime patrimoniale vigente per i beni posseduti (proprietario, nudo proprietario, concedente, proprietario superficiario e usufruttuario).

Potrebbe essere presente un’ulteriore sezione di riepilogo contenente i Dati Derivanti Da, con evidenza dell’atto con i relativi numeri di repertorio e descrizione dell’ultimo accatastamento effettuato.

1.b - Visura per immobile (storica)

Nella visura storica è presente una serie di tabelle che riportano i vari passaggi di proprietà verificatisi negli anni, vale a dire le modifiche degli intestatari e le modifiche intervenute, nel corso del tempo, sui dati catastali. Particolare importanza è rivestita dalle note, contenenti tutte le informazioni relative agli atti notarili o catastali circa le modiche che hanno interessato l’immobile (esse risultano utili soprattutto in ambito di Due Diligence documentale, in quanto conoscere gli estremi di un dato documento è un punto di partenza che semplifica le ricerche).

Al fine di comprenderne al meglio la lettura, la visura catastale storica può essere suddivisa in tre parti.

A. La prima sezione riporta tutti i dati forniti anche nella visura ordinaria (vedi sopra).

B. La seconda sezione, a sua volta suddivisa in sezioni temporali, riporta le variazioni intervenute nel corso del tempo sull’unità immobiliare oggetto di ricerca, con indicazione degli interventi edilizi che hanno originato le stesse.

C. La terza ed ultima sezione, anch’essa suddivisa in sezioni temporali, riporta i passaggi di proprietà dell’immobile, con estremi di registrazione della provenienza e indicazione dei nominativi dei proprietari.

Per conoscere nel dettaglio le informazioni contenute nelle “sezioni B e C”, vedi il paragrafo “1.a - Visura per immobile (ordinaria)”.


2.a - Visura per soggetto (ordinaria)

La visura catastale per soggetto contiene i dati tecnici e fiscali di tutti i terreni o delle unità immobiliari intestate ad un dato soggetto. La ricerca avviene all'interno degli archivi del Catasto Terreni e del Catasto Fabbricati e viene effettuata inserendo i dati anagrafici o il codice fiscale del soggetto, se persona fisica, oppure la denominazione e la sede legale, se persona giuridica.

È necessario definire l’ambito della consultazione, specificando tanto la natura del Catasto (Fabbricati, Terreni o entrambi), quanto il territorio di interesse (singolo Comune o intera Provincia). Una volta indicati tali dati, si può limitare ulteriormente l’ambito territoriale inserendo il numero del Foglio (fino a un massimo di tre Fogli, separati da una virgola) e, ove richieste, le Sezioni Censuarie Terreni o Fabbricati e l’eventuale Sezione Urbana.

1- Nella prima riga è riportata la tipologia di visura, vale a dire il tipo di ricerca utilizzato per ottenere il documento (nell’esempio sopra riportato, si tratta di una visura per soggetto).

A seguire, compare la situazione degli atti informatizzati, corrispondente alla data in cui la visura è richiesta (nell’esempio sopra riportato, la visura è stata richiesta il 27 ottobre 2016).

2- In questa sezione è indicata la provenienza dei dati (Soggetto individuato).

3- La testata del documento contiene le informazioni principali: nome e cognome del soggetto, la Provincia di riferimento e altri dati più specifici (Comune di nascita, data di nascita, codice fiscale).

4- La quarta sezione riporta tutte le unità immobiliari intestate al soggetto in questione, con indicazione delle variazioni o altre informazioni utili ad identificarne la provenienza.

L’ultima sezione, infine, riporta i passaggi di proprietà dell’immobile, con estremi di registrazione della provenienza ed indicazione dei nominativi dei proprietari.

Per conoscere nel dettaglio le informazioni contenute nella “sezione 4”, vedi il paragrafo “1.a - Visura per immobile (ordinaria)”.


2.b - Visura per soggetto (storica)

1- La prima sezione riporta tutti i dati forniti anche nella visura ordinaria (vedi sopra).

2- La seconda sezione, invece, indica tutti gli immobili che il soggetto ha in carico e che ha posseduto nel corso degli anni (dalla data di digitalizzazione ad oggi) compresi quelli sui quali non vanta più alcun diritto.

Più in particolare, sono indicati i diritti sugli immobili, gli identificativi catastali (Foglio, Particella ed eventuali Subalterni), l’indirizzo catastale e la tipologia di diritti, quote ed oneri reali.

Infine, va rilevato che questa tipologia di visura non riporta alcuni dati presenti, invece, nelle visure ordinarie (Classe, Rendita Catastale, Consistenza, Categoria e Superficie).

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A cura dell'Ing. Francesca De Angelis e della Dott.ssa Maria Eugenia Civilotti

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